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目次Outline
はじめに
最近、ワンルームマンション投資が流行しています。
特に「年金対策」「副収入」「手軽な不動産投資」として勧められることが多いですが、実際には多くのリスクが潜んでいます。
利益を期待して始めたはずが、気づけば赤字に陥るケースも少なくありません。本記事では、ワンルーム投資のリスクと、なぜやめたほうが無難なのか注意点を紹介します。
ワンルーム投資の仕組み
ワンルーム投資とは、主に都市部の中古または新築ワンルームマンションを購入し、家賃収入を得ることで利益を上げる投資手法です。主な流れは以下の通りです。
- 物件を購入（多くの場合、ローンを組む）
- 賃貸契約を結び、家賃収入を得る
- ローン返済、管理費、修繕費などを支払う
- 長期間所有し、将来的に売却する
表面的にはシンプルに見えますが、多くの落とし穴があります。
ワンルーム投資が赤字になりやすい理由
1. 購入時のローン負担が重い
ワンルームマンションの購入には、ほとんどの場合ローンを組む必要があります。つまり、銀行からお金を借りた際の金利を考える必要があるということです。
例えば、3000万円のワンルームマンションを金利2％・35年ローンで購入した場合、毎月のローン返済額は約9万円になります。
しかし、家賃収入が9万円を超えることは少なく、多くの場合、管理費・修繕積立金・固定資産税を含めると収支はマイナスになります。
2. 空室リスクが高い
ワンルームマンションは、入居者のターゲットが単身者に限られるため、空室になりやすいです。特に築年数が経つと家賃を下げないと借り手がつかないケースが多くなります。
3. サブリース（家賃保証）が途中で打ち切られる/値下げされる
最初は家賃保証でいくらか家賃が入るかもしれません。しかし、それも満額は最初の数年だけ。
途中で打ち切られたり、家賃保証価格が下がったりします。
サブリースの契約を解除しようとしても拒否されたり、契約後に担当者と連絡が取れなくなったりすることも。
4. 修繕・維持コストが高い
マンションの管理費や修繕積立金は年々上昇する傾向にあります。購入時に想定していたコストよりも将来的に大幅に増えることが多く、収益性を圧迫します。
5. 売却時の価格下落
「資産価値が維持される」と勧められることが多いですが、実際には売却価格は購入時よりも大幅に下がることが一般的です。特に新築物件は購入直後から価格が20～30％下落するケースもあります。
また、サブリース付き物件は売値が安価になりやすい傾向にあります。
つまり、何十年も満室で、物件価格も下がらず修理もなくて、月々黒字はありえないのです。
フラット35を利用した違法な借り入れ
最近、フラット35（住宅ローン）を利用してワンルーム投資をさせる悪質業者が増えています。
フラット35は本来、自己居住用の住宅取得のためのローンですが、「将来的に住む予定」といった名目で投資目的の物件を購入させるケースがあります。
しかし、これは契約違反にあたり、発覚すると一括返済を求められる可能性があります。業者の甘い言葉には要注意です。
ワンルーム投資を勧められたら？→断って逃げましょう
もし「ローリスクで安定収益が得られる」「年金対策になる」とワンルーム投資を勧められたら、以下の点を確認しましょう。
- 毎月のローン支払いと実際の家賃収入を比較する
- 管理費・修繕費・税金を考慮した収支を試算する
- 空室リスクや売却時の価格下落を想定する
- フラット35などの住宅ローンを利用するよう勧められた場合は即断る&その場を去る
これら全てを勘案すると「ローリスクで安定収益が得られることはない」「年金対策にはならない」と判断できると思います。
直球で言いますが、ワンルーム投資は本当にリスクが高い投資です。著者は絶対おすすめしません。
ワンルーム投資に代わる資産形成の選択肢
毎月一定額を積み立てていくドルコスト平均法を活用すれば、相場の上下に一喜一憂せずにコツコツ資産形成が可能です。長期で続けることで、購入単価が平準化され、リスクを抑えながら投資ができるというメリットがあります。
優良インデックスファンドとは、次のような特徴を持つものです：
- 低コスト（信託報酬が安い）
- 分散投資がなされている（国内外の株式・債券など）
- 過去のパフォーマンスが安定している
- 運用資産額が大きく、解約リスクが低い
たとえば「全世界株式インデックスファンド」や「米国S&P500連動型ファンド」などは、世界経済の成長を取り込める有力な選択肢です。
マンションの購入よりも、まずは証券口座を開いてみてはいかがでしょうか。
数百万円のローンを背負う前に、少額からでもはじめられる堅実な選択肢があることを、知っておいて損はありません。
参考：実際にワンルーム投資した方の話が聞ける動画
実際にワンルーム投資をした方のお話が聞ける動画はこちら。
ワンルーム投資を検討している方は、この動画を見てから考えても遅くはありません。
著者としてはトラブルが多発している投資なので思いとどまって欲しいです。
まとめ：ワンルーム投資は絶対におすすめしない
ワンルーム投資は、表面上は手軽で魅力的に見えますが、実際には多くのリスクがあり、利益を得るのは難しい投資方法です。特に、ローンを組んで投資する場合、赤字になるリスクが非常に高くなります。
また、フラット35を投資目的に使うのは違法です。フラット35を投資目的に使うようにセールスを受けた場合は即断る、逃げるという選択肢を選びましょう。
「楽して稼げる投資はない」ことを忘れず、美味しい儲け話にはくれぐれもご注意ください。
＜記事を作成するにあたり参考にしたサイト＞
国民生活センター 20歳代に増える投資用マンションの強引な勧誘に注意！マンションへの投資にはリスクがあり、必ず儲もうかるわけではありません
https://www.kokusen.go.jp/pdf/n-20190328_1.pdf（参照：2025-05-27）
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Wrote this articleこの記事を書いた人
あかぐり
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